Q　親名義の広い田んぼがあります。最近、不動産関係の方から「相続税が増税

　  になっているので一括借り上げのアパートを建てて対策しないと大変なこと

     になりますよ。」と言われました。相続税のことは何か対策をしないといけ

     ないと思っていますが、資金を借入して建築しないといけないです。そうす

     ると返済もしないといけなくなることから本当に相続対策として効果がある

     のですか？

A　一般的に最も節税効果が高いと言われてるのがアパートの建築です。

　財産を現金や預金の形で持っているよりも、アパート等の不動産として保有し

た方が相続財産に対する相続税は大きく下がります。

　例えば、預金で1億円持っている場合には、その1億円に対して相続税がかかり

ます。他方で、1億円でアパートを建てた場合相続税はそのアパートの固定資産

税評価によって課されます。固定資産税評価は建築費用の6割程度になりますの

で、評価額は6000万円程度になります。また、賃貸用であればさらにその70%

になり4200万円程度まで評価額は下がります。

　つまり、相続税が課される財産が預金1億円に対して賃貸用アパートで持って

いれば半分以下の4200万円と評価されることになります。したがって、節税効

果は大きいと言え、敷地についても賃家建付地ということで評価額も15%下が

ります。

　このようにアパートの建築は節税効果は大きいといえます。

　もっとも、建築資金は通常、銀行からの借り入れをして確保することがほとん

どであり、長期にわたって返済をしないといけなくなります。借入期間が長期に

なると金利の総額も多額になります。そうするとアパートを建てて節税するより

も相続税をすんなり納めた方が結果として安くつくということもあり得ますが、

アパートは収益物件ですので、その収益から借入金等を返済していくことが可能

です。

　借り入れでアパートを経営する場合は、きちんとした事業収支が組めるかどう

か、事業として成り立つかどうかを考えた上で、相続税対策になるかを考えてく

ださい。

　アパートを建築して管理をしてもらう場合ハウスメーカーとの契約は通常一括

借り上げになると考えられます。この場合、入居率が高ければ問題はないのです

が、入居率が下がってくると契約の見直しがされ当初予定している収益が上がら

ないことも考えられます。

　よって、ハウスメーカーを選択する場合には借入金の返済終了まで資金計画が

でき、入居率を下げない努力をしてくれるハウスメーカーを選択することをお勧

めします。

　また、土地を所有している場合に、アパートを建築する他の方法として不動産

管理会社を設立して自分の土地の上にその会社がアパートを建てて所得の分散を

図ることも考えられます。

　そして、アパートを建築しない場合には土地を分筆して所有者の単位を増やす

ことで評価を下げる方法も考えられ、誰かのために定期借地権を設定して土地の

評価額を下げるという方法も考えられます。

　このように土地に関係した節税対策はたくさんありますが、それぞれメリット

デメリットがありますので、是非当事務所にご相談ください。